Ce texte est, depuis le décret n°2012-783 du 30 mai 2012, codifié au sein du code des procédures civiles d’exécution.

Le principe en la matière est fixé par l’article R311-4 dudit code qui dispose très simplement

Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat.

Le corollaire de la représentation obligatoire par un Avocat est le caractère écrit de la procédure qui résulte des dispositions de l’article R311-6 du code des procédures civiles d’exécution (ancien art. 7 du décret du 27.07.2006) selon lequel :

A moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat. La communication des conclusions et des pièces entre avocats est faite dans les conditions prévues par l’article 815 du code de procédure civile. La communication des conclusions est faite par signification au débiteur qui n’a pas constitué avocat. Lorsque la contestation ou la demande incidente ne peut être examinée à l’audience d’orientation, le greffe convoque les parties à une audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de quinze jours à compter du dépôt de la contestation ou de la demande. L’examen des contestations et des demandes incidentes ne suspend pas le cours de la procédure.

Ce principe a toutefois deux exceptions.

Tout d’abord celle prévue à l’article R322-16 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel :

La demande du débiteur tendant à la suspension de la procédure de saisie immobilière en raison de sa situation de surendettement est formée dans les conditions prévues par l’article L 721-14 du code de la consommation.

La seconde exception est prévue par l’article R322-17 du même code qui prévoit que ;

La demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation.

Ces deux exceptions sont interprétées très strictement par la Cour de Cassation.

Dans un arrêt rendu le 22.02.2012 (pourvoi 11-11914), la 2° chambre civile de la Cour de Cassation a ainsi rappelé l’exigence de conclusions d’Avocat dans le cadre d’une demande de report d’une audience d’adjudication au motif :

que la demande de report de l’audience d’adjudication, qui constitue une demande incidente, est soumise aux formes prescrites à l’article 7 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006

L’option qui est laissée au débiteur, de saisir ou non un représentant selon le type de demande qu’il souhaite former devant le juge est par ailleurs source d’une sécurité moindre pour celui-ci.

Il en a récemment été ainsi pour une débitrice qui contestait devant la Cour de Cassation la décision d’une cour d’appel de confirmer le jugement d’orientation qui avait ordonné la vente forcée de son bien alors que son Conseil s’était déchargée de sa défense la veille de l’audience.

Statuant sur ce pourvoi, la Cour de Cassation a estimé que ladite débitrice avait la possibilité :

“de saisir un autre conseil ou de comparaître en personne” (C.Cass., 2ème Civ., 10 juin 2013, n° 11-13248)

Dans le doute l’attitude la plus sage à adopter reste donc de systématiquement former toutes demandes par voie de conclusions, sous la constitution d’un Avocat territorialement compétent.

Si vous veniez de recevoir un commandement de saisie immobilière au moment où vous lisez ces lignes, voici qui devrait vous inciter à ne pas prendre la situation à la légère et à consulter un avocat territorialement compétent au plus tôt.

Si, créancier, vous ne parvenez pas à recouvrer votre dû voici qui pourrait vous éclairer.

1- Présentation générale

La saisie immobilière est une “voie d’exécution” qui permet à tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance “liquide et exigible” de recouvrer sa les sommes qui lui sont dues par la saisie d’un immeuble appartenant à son débiteur. Selon l’article 2191 du code civil :

“la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix“

Dès la signification du “commandement valant saisie” qui constitue désormais la véritable “colonne vertébrale” de la procédure, celle-ci relève de la compétence du “juge de l’exécution” (art. L213-6 du code de l’organisation judiciaire). Le créancier doit nécessairement être représenté par un avocat tout au long de la procédure. Quant au débiteur, il peut lui même solliciter un délai de grâce ou demander à vendre le bien amiablement. Toutefois, et à peine d’irrecevabilité il ne peut formuler des contestations relativement à la saisie que par conclusions d’avocat.

2- Du commandement à l’audience d’orientation

La grande singularité de la saisie immobilière tient au fait qu’elle impose au créancier qui pratique la saisie -on l’appelle le créancier poursuivant– de respecter des délais extrêmement stricts qu’il convient de suivre comme du papier à musique.

La procédure débute lorsque le créancier “poursuivant” fait signifier à son débiteur un commandement valant saisie par un huissier de justice. Si le bien saisi est la résidence principale du couple, ce commandement doit également être signifié au conjoint dans les 24 heures. Dès le jour de cette signification, le débiteur est “séquestre” du bien saisi dont il doit à ce titre assurer la conservation et qu’il ne peut plus vendre.

Le commandement précise qu’il dispose d’un délai de huit jours pour s’acquitter des sommes dues. (un mois s’il s’agit d’une caution hypothécaire) A défaut :

• le commandement est publié au service de la publicité foncière dans un un délai de deux mois à compter de la signification. Cela permet à la fois d’empêcher toute vente du bien (puisqu’un notaire ne peut passer une vente sans demander un état hypothécaire récent) et de rendre la saisie opposable à tous les autres créanciers éventuels.

• le créancier peut mandater un huissier de justice qui pourra pénétrer sur les lieux afin de réaliser un procès-verbal descriptif du bien dans la perspective de sa vente aux enchères.L’huissier vient lorsque c’est nécessaire accompagné d’un expert immobilier chargé de réaliser les expertises techniques prévues par la loi (Plomb, loi Carrez, Diagnostic de performance énergétique, amiante, état parasitaire…)

Une fois ces éléments en sa possession, le créancier est en mesure d’apprécier la valeur du bien et donc de décider d’une mise à prix. Afin de poursuivre la procédure il fait alors signifier une assignation à comparaitre devant le juge de l’exécution à une audience dite “d’orientation“:

• au débiteur
• aux créanciers connus (ceux qui bénéficient d’une inscription sur le bien à la conservation des hypothèques)

Il dispose ensuite d’un délai de cinq jours à compter de la dernière signification pour déposer au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente qui contient tous les renseignements concernant celle-ci et pourra être consulté par tout intéressé. C’est ce document qui, si la procédure arrive à son terme, tiendra lieu de titre de propriété à l’acquéreur du bien.

3- L’audience d’orientation

L’audience d’orientation est, après la signification du commandement, le second temps fort de la procédure. C’est à cette occasion que se tient le débat contradictoire qui décidera du sort de l’immeuble saisi. Lors de l’audience d’orientation, le juge va tout d’abord :

• Vérifier si le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire,
• Vérifier que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables
• Fixer le montant de la créance du créancier poursuivant et des éventuels autres créanciers connus

Pour autant, si ces conditions sont réunies la partie n’est pas forcément perdue pour le débiteur puisqu’au cours de la même audience le juge doit aussi

• statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes
• déterminer les modalités de poursuite de la procédure

Toutes contestations concernant la saisie sont irrecevables postérieurement à l’audience d’orientation.

C’est donc lors de celle-ci que le débiteur devra impérativement se défendre pour tenter de sauver son immeuble. Il peut notamment contester le montant de la créance, faire valoir l’existence d’une procédure de surendettement en cours, soulever la caducité d’un acte qui n’aurait pas été fait dans les délais, au sa nullité dans le cas où une formalité n’aurait pas été respectée. Il peut aussi contester la mise à prix pour “insuffisance manifeste” dans l’hypothèse où le bien serait manifestement bradé. Cette éventualité n’a rien d’un cas d’école. En effet, si trouvait le bien pas d’acquéreur le jour de la vente aux enchères le créancier poursuivant serait lui-même déclaré adjudicataire. Il s’agit là d’un double risque.

• Si la mise à prix excède la montant des sommes dues au créancier poursuivant c’est lui qui devra supporter financièrement la différence.
• Par ailleurs il lui faudra faire son affaire de vendre le bien ultérieurement, non sans en supporter les frais dans l’intervalle.

Ceci explique que les créanciers “poursuivants” soient fréquemment tentés de proposer une mise à prix très inférieure à la valeur du bien… Faute de mieux, le débiteur peut enfin solliciter un délai de grâce qui ne pourra en toute hypothèse excéder deux ans.

4- la possible vente amiable

La procédure permet en outre au débiteur de proposer une alternative à la vente aux enchères en demandant au juge de l’exécution l’autorisation de vendre l’immeuble à l’amiable et devant notaire. Mais encore faut il qu’il arrive à présenter à l’occasion de l’audience d’orientation un projet solide qui justifie des chances de réaliser cette vente à bref délai. Dans cette hypothèse :

• le juge fixe un prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu
• étant précisé que le prix et le frais devront être séquestrés à la Caisse des dépôts et consignations

Il fixe également la date (quatre mois plus tard au maximum) à laquelle l’affaire l’affaire devra être rappelée devant lui rappelée pour faire le point. Si au jour de cette audience “de rappel” la vente n’a pu avoir lieu, le débiteur peut obtenir un ultime délai de 3 mois. Le juge de l’exécution peut également ordonner la vente forcée.

Dans cette hypothèse, il fixe à la fois la date de l’audience de vente aux enchères et la mise à prix.

5- La vente forcée

L’audience de vente a lieu dans les deux à quatre mois qui suivent l’audience à l’occasion de laquelle la vente a été ordonnée. Il s’agit d’une vente aux enchères publiques qui a lieu devant le juge de l’execution du Tribunal de Grande Instance. Afin de garantir la seule présence d’enchérisseurs sérieux, la loi impose :

• la nécessité d’être représentés par un avocat afin de porter enchère
• de produire à titre de garantie un chèque de banque d’un montant fixé par le cahier des conditions de la vente.

A l’issue de l’audience de vente, l’adjudicataire n’est pas encore propriétaire. En effet, durant un délai de dix jours n’importe qui peut surenchérir (par acte d’avocat) en élevant de 10% au minimum la somme à laquelle le bien a été adjugé. Dans cette hypothèse, l’affaire est rappelée à une nouvelle audience de vente “après surenchère”. L’adjudicataire dispose ensuite d’un délai de 90 jours pour régler le prix de vente. A défaut, il s’expose à une procédure de “folle enchère”.

8- la distribution du prix de vente

Une fois le prix de vente réglé il est remis entre les mains du séquestre désigné. Il s’agit alors de le distribuer.

Il s’agit par principe d’une procédure amiable qui réunit autour du créancier poursuivant les créanciers connus (y compris les éventuels créanciers intercalaires ; ceux qui ont pu apparaitre en cours de procédure) et le débiteur.

Sa longueur dépend du nombre de créanciers. En l’absence de créancier inscrits, on procèdera à une distribution simplifiée.